Im Titelbild: Blick auf den Nordteil des geplanten Neubaugebietes. Links die Valentinikapelle.
In der jüngsten Gemeinderatssitzung in Zapfendorf wurde das Neubaugebiet „Unterleiterbach-West“ ausführlich vorgestellt. Bürgermeister Michael Senger und der Vertreter des Ingenieurbüros Höhnen & Partner, Jörg Meier, erläuterten die Details des Projekts, das einstimmig auf den Weg gebracht wurde.
Ein Bebauungsplan soll Flächen für die Entwicklung eines allgemeinen Wohngebiets sichern. Die Besonderheit ist die Lage zwischen zwei Hauptverkehrssträngen – der Eisenbahnstrecke und der Staatsstraße, was den Schallschutz zu einem zentralen Thema macht. Eine schalltechnische Untersuchung habe bestätigt, dass die Belastungen zwar nicht gesundheitsgefährdend sind, jedoch ein Schutz der zukünftigen Anwohner notwendig sei, erklärte Jörg Meier.
Aufgeteilt werden soll das Gebiet in eine Nord- und eine Südhälfte. Das habe den Vorteil, dass sich die beiden Bereiche auch unabhängig voneinander entwickeln ließen – je nach Nachfrage, so Meier. Beide Bereiche profitieren vom Lärmschutzwall der Deutschen Bahn – früher wäre an eine Bebauung hier kaum zu denken gewesen. Die Südhälfte allerdings fällt voll in den Emissionsbereich der Staatsstraße, so dass die künftigen Bauherren hier selbst Maßnahmen treffen müssen, etwa den Einbau von Schallschutzfenstern. Die Südhälfte erhält eine eigene Anbindung an die Staatsstraße, da eine Erschließung über den vorhandenen Weg „In der Hut“ wegen der Sichtachsen nicht möglich ist. Durchgangsverkehr zwischen den beiden Teilen ist ausgeschlossen. Der Nordteil wird über die Michael-Küchel-Straße erschlossen, wobei der vorhandene Wirtschaftsweg ausgebaut wird.
So könnte das Baugebiet aussehen. Nord- und Südteil würden durch einen Fußweg verbunden, der Autoverkehr könnte den Bereich entlang des Lärmschutzwalls in der Mitte der Karte nicht passieren. Quelle: Höhnen & Partner
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So gut wie keine Einschränkungen bei der Gestaltung
Besonders wichtig ist der Gemeinde, dass der Verkehr auf eigenen Flächen bleibt und nicht zulasten anderer Straßen wie der Valentinsiedlung geht. Auch fußläufige Verbindungen Richtung Süden wurden berücksichtigt. Die Niederschlagswasser- und Abwasserbeseitigung wurde geprüft, und es wird eine Rückhaltefläche für Niederschlagswasser im Süden des Gebiets angelegt, um eine Überlastung der Kanäle zu vermeiden. Das Gebiet ist hochwasserfrei (HQ100), da es durch den Bahndamm und den Wall geschützt ist. Die Erschließungsstraßen werden leicht angehoben, um zusätzliche Sicherheit zu bieten. Die Bauherren dürfen ihre Häuser ebenfalls bis zu einem bestimmten Grad anheben.
Bei der Bebauung sind maximal zwei Vollgeschosse zulässig, wobei es keine Vorgaben zur Dachgestaltung gibt, außer dass Tonnendächer ausgeschlossen sind. „Diese Flexibilität ermöglicht, eine breite Palette von Interessenten anzusprechen, verhindert jedoch eine homogene bauliche Gestaltung“, erläuterte Meier. Erlaubt sind sowohl klassische Einfamilienhäuser als auch Doppel- und Reihenhäuser, jedoch mit maximal vier Wohneinheiten. Der Markt Zapfendorf erreiche so, dass möglichst verdichtet gebaut werden kann, wie es auch der Gesetzgeber mittlerweile vorsieht. Stichwort: sparsamer Umgang mit Flächen. Flach- und Pultdächer bis zu einer Dachneigung von 21 Grad sollen begrünt werden.
Blick in den südlichen …
… und den nördlichen Teil des Gebiets.
Wird ein Nahwärmenetz geprüft?
Ein Großteil der Grundstücke befindet sich bereits im Besitz der Gemeinde. Im Norden wird eine dreireihige Hecke als Ausgleichsfläche dienen und zugleich für eine effektive Randeingrünung sorgen, insbesondere wegen der Nähe zur Valentinikapelle. Dies soll insbesondere den Denkmalschutz zufriedenstellen, da das Wohngebiet, so Meier, der Kapelle recht nahe kommt.
Auf Nachfrage erklärte Meier, dass es für das Wohngebiet keine Festsetzungen zum Bau von Photovoltaikanlagen geben wird. Bei Neubauten schreibe der Gesetzgeber ohnehin vor, dass mehr als die Hälfte des Energiebedarfs aus erneuerbaren Energien erzeugt werden müsste. Gemeinderat Raimund Oswald fragte nach der Möglichkeit eines Nahwärmenetzes für das gesamte Gebiet, was laut Meier möglich wäre, aber die Einbindung von Fachplanern erfordere und im Rahmen der Erschließungsplanung erarbeitet werden könnte.
Einstimmig brachte der Gemeinderat das Baugebiet auf den Weg. Es folgt nun die erste Beteiligungsrunde der Öffentlichkeit und der Träger öffentlicher Belange. Somit wird „Unterleiterbach-West“ den Gemeinderat in nächster Zeit noch öfters beschäftigen.
